El coste de la vivienda en venta se dispara un 14,9 % interanual hasta niveles históricos, impulsado por una demanda que cuadruplica a la oferta y una oferta pública estancada.
Un encarecimiento sin precedentes
El precio medio de la vivienda en España ha alcanzado en el segundo trimestre de 2025 los 2.673 euros por metro cuadrado, el valor más elevado desde que existen registros del Índice Inmobiliario de Fotocasa. Esto supone un aumento del 7,4 % respecto al trimestre anterior y un incremento interanual del 14,9 %, el mayor de las últimas dos décadas.
Este encarecimiento, generalizado en todas las comunidades autónomas, provincias y la mayoría de capitales, confirma un problema estructural de accesibilidad al mercado de la vivienda en todo el país.
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Una demanda desbordada frente a una oferta limitada
La raíz del fenómeno, según explica María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, está en un grave desequilibrio estructural:
“La demanda de vivienda cuadruplica a la oferta disponible”, lo que provoca una presión constante sobre los precios.
Entre los factores que han disparado la demanda destacan:
- Cambios de preferencia habitacional tras la pandemia.
- Un aumento migratorio notable, con medio millón de nuevos residentes en un año.
- La bajada de los tipos de interés, que ha facilitado la financiación hipotecaria.
- El crecimiento de los hogares unipersonales.
Mientras tanto, la oferta sigue siendo insuficiente. En España hay solo 350.000 viviendas sociales, y desde 2013 la promoción pública ha caído drásticamente. Actualmente, se construyen seis veces menos viviendas que hace una década, a pesar de que la población ha crecido un 4 % en ese mismo periodo.
Baleares, Madrid y País Vasco lideran los precios
Por comunidades autónomas, el ranking lo encabezan:
- Baleares: 5.048 €/m²
- Madrid: 4.788 €/m²
- País Vasco: 3.520 €/m²
- Canarias: 3.100 €/m²
- Cataluña: 3.080 €/m²
En contraste, las comunidades más asequibles siguen siendo:
- Castilla-La Mancha: 1.244 €/m²
- Extremadura: 1.265 €/m²
Sin embargo, incluso en estas regiones se han registrado subidas notables este trimestre.
Capitales que rompen la barrera de los 4.000 €/m²
Cinco capitales han superado los 4.000 euros por metro cuadrado, consolidándose como las más caras de España:
- San Sebastián: 6.924 €/m²
- Madrid capital: 5.996 €/m²
- Barcelona: 5.116 €/m²
- Palma de Mallorca: 4.909 €/m²
- Málaga: 4.085 €/m²
Provincias que baten récords
En el ámbito provincial, destacan:
- Islas Baleares: 5.048 €/m²
- Madrid: 4.788 €/m²
- Málaga: 4.204 €/m²
- Gipuzkoa: 4.063 €/m²
Estas cifras reflejan una presión inmobiliaria que trasciende las grandes urbes para extenderse a los entornos provinciales más dinámicos.
Localidades con subidas extremas
Algunas ciudades han experimentado incrementos trimestrales superiores al 30 %, lo que evidencia una tendencia acelerada:
- Santa Coloma de Farners (Girona): +44,3 %
- Dolores (Alicante): +34,5 %
- Yeles (Toledo): +31,9 %
En total, 94 ciudades han registrado subidas superiores al 10 % en solo tres meses, señal de un mercado que se recalienta más allá de los grandes polos turísticos o económicos.
Nueve municipios superan los 6.000 €/m²
La lista de municipios con precios de lujo incluye:
- Santa Eulària des Riu (Ibiza): 8.530 €/m²
- Campos (Mallorca): 7.279 €/m²
- Eivissa (Ibiza): 7.255 €/m²
- Sant Antoni de Portmany (Ibiza): 6.938 €/m²
- Sant Josep de sa Talaia (Ibiza): 6.790 €/m²
- San Sebastián: 6.924 €/m²
- Calvià (Mallorca): 6.421 €/m²
- Zarautz (Gipuzkoa): 6.419 €/m²
- Sant Just Desvern (Barcelona): 6.205 €/m²
Este grupo concentra buena parte de los municipios con alto valor turístico o residencial exclusivo, especialmente en las islas y la costa vasca.
Contrastes territoriales extremos
En el extremo opuesto, algunos municipios presentan precios muy bajos:
- Torreperogil (Jaén): < 700 €/m²
- Tobarra (Albacete): < 700 €/m²
- Montijo (Badajoz): < 700 €/m²
La diferencia entre estas zonas y las más caras puede multiplicar por doce el precio por metro cuadrado, reflejando una desigualdad territorial cada vez más acusada.
Un problema estructural en aumento
El crecimiento sostenido de los precios de la vivienda, impulsado por una demanda creciente y una escasa capacidad de respuesta del mercado, está agravando el problema de acceso a la vivienda, especialmente entre jóvenes y clases medias.
A falta de una política estructural de vivienda pública y de mecanismos eficaces para contener la especulación, el mercado inmobiliario español se dirige hacia una crisis de accesibilidad cada vez más profunda.
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